證券時報記者 吳家明

“這么多年來，深圳樓市調控效力最猛的就是二手房參考價，直接控制住金融杠桿，也終于改變了許多人對深圳樓市只漲不跌的預期。”在福田園嶺，記者見到一位深耕學區房的房產中介小陳，入行三年的他見證了疫情對深圳樓市的影響，也見證了參考價對樓市的影響。

“雖然我們這個片區的房子普遍樓齡較長，但由于學區和舊改的雙重概念，所以一直備受購房者的青睞，在2020年的時候園嶺片區房價漲幅明顯，一些樓齡較長的老高層房源，最高成交單價都在每平方米13萬元左右，遠遠超過片區參考價。”說起附近的房子，小陳說的頭頭是道，“自從二手房參考價出臺后，效力慢慢顯現，現在成交的房源價格基本都只是比參考價高出5%左右，大約在每平方米9萬至10萬元。”

在小陳看來，同樣是受到疫情的影響，但今年購房者的反應與2020年的時候完全不同。“現在的購房者雖然對政策的敏感度還是很高，但會比以往謹慎。所以，愿意參照參考價賣房的業主也越來越多。”樂有家研究中心計算了過去一年來深圳二手房實際成交價與參考價的價格差，也叫偏差值，其中價格差在10%以內的屬于接近參考價成交。2021年2月二手房參考價出臺后，接近參考價成交的房源占比逐月提升。去年9月，接近參考價成交房源占比接近40%，去年12月則接近一半的房源以接近參考價成交。到了今年3月，已有過半房源接近參考價成交。而且，2022年第一季度的價格和2021年第一季度來對比，如南山中心區、華強北等不少中心地帶的片區價格出現較大幅度回調。

“最近，關于參考價調整的預期升溫，許多購房者都會來詢問，我們也只能告知要以官方消息為準。”小陳說。近日，一則關于“貸款成數不再參考指導價”的消息又在互聯網流傳，一些購房者誤以為是銀行不再按二手房參考價發放貸款。不過，記者詢問中國銀行、寧波銀行等銀行的個貸經理，均回復未收到任何消息，請購房者以官方發布的消息為準。

正是因為二手房參考價的威力大，所以才會引起購房者的高度關注。除了價格調整，多位購房者也對記者表示，現在的二手房參考價是一個小區一個價格“一刀切”，希望更新后的二手房參考價能夠更“精準”。也是在近日，東莞官方發布第二版“房價地圖”。第二版“房價地圖”中各樓盤住宅銷售價格采用區間法發布，取統計時段內完成網簽住宅的最高和最低銷售單價，作為該樓盤成交價格區間。官方的說明中指出，在價格區間范圍內，同一樓盤不同住宅單元因樓棟、樓層、戶型、朝向、景觀等差異而有高有低，屬正常現象，因此第二版“房價地圖”能更好反映相關樓盤的價格水平。在業內人士看來，對于諸如二手房參考價這樣的數據，如何去根據樓層、朝向來計算參考價，這些技術性的工作仍需要細致，但卻是應該努力的方向。

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