15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《 關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（以下簡稱通知）。 通知明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。

多位專家表示，在“房住不炒”定位不變前提下，此次調(diào)整將間接推動個人首套商業(yè)性房貸利率的下降，進(jìn)一步降低剛需和改善性住房的資金成本，更好支持新市民等群體的剛性和改善性住房需求。同時，通過打破個人首套商業(yè)性房貸利率下限的限制，也為各地結(jié)合自身實際“因城施策”帶來更多自主權(quán)。

個人首套房貸利率可低至4.4%

2019年，央行發(fā)布實行房貸利率的新政策，將新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率，從以往的固定利率，調(diào)整為以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成。

以最近一次五年期LPR來看，此次調(diào)整后，居民家庭首套房貸利率最低可從4.6%降至4.4%。簡單講，此次政策調(diào)整，相當(dāng)于為各地商業(yè)性房貸利率劃定了一個更低的限度。未來，各地將結(jié)合實際情況，在此標(biāo)準(zhǔn)上對商業(yè)性房貸利率進(jìn)行加點調(diào)整。

或降低剛需群體還款壓力

對于即將辦理首套房按揭貸款的家庭來講，這次調(diào)整將會有哪些實實在在的好處？

據(jù)央行此前發(fā)布的《2022年一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，當(dāng)前統(tǒng)計的全國個人按揭貸款利率為5.42%。若據(jù)此數(shù)值計算，在減去20個基點后，未來個人按揭貸款實際利率有望降低至5.22%。

以個人按揭貸款50萬、等額本息、30年月供償還的方式進(jìn)行計算，調(diào)降后個人每月可少還62.16元，30年則可少還超2.2萬元。對于一線購房者來講，若貸款擴大至500萬元，30年則可少還超22萬元。

值得注意的是，此次通知指出，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。這意味著個人住房商貸利率下限調(diào)整范圍不包括二套房，且不適用于已辦理過首套房按揭貸款的個人家庭。

對于二套房沒有調(diào)整的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這主要是因為政策導(dǎo)向還是不希望房地產(chǎn)吸納社會更多資金，也就是不希望社會資金過多過快的流入房地產(chǎn)，堅持“房住不炒”根本性原則。“在這種情況下，政策紓困是有所為有所不為。”

進(jìn)一步引導(dǎo)銀行下調(diào)房貸利率

“應(yīng)該講，全面降成本是未來樓市政策的一個主基調(diào)。只有全面降成本才能降低大家的購房成本，激發(fā)市場需求。”李宇嘉表示，此次調(diào)整主要鼓勵首套房購置，促進(jìn)商品房市場，改變糾偏需求收縮、預(yù)期轉(zhuǎn)弱、信心不足等市場狀態(tài)。

“從理論上來說，此次房地產(chǎn)市場利率下限調(diào)整可以降低剛需和改善性住房的資金成本，從而激發(fā)購買需要。在堅持‘ 房住不炒’定位不變的前提下，給了地方更多的自主權(quán)。” 浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林談道。

結(jié)合實際看，此次調(diào)整主要是通過打破利率下限的限制，以促進(jìn)銀行間對首套房按揭競爭的方式，來促進(jìn)首套房按揭利率的下行。“總體上，政策引導(dǎo)首套房利率略微下行，降低首套房用戶的按揭壓力。這個政策出臺以后，各家銀行會根據(jù)自身資金成本等實際情況，適度調(diào)整首套房利率。”盤和林表示。

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