大興法院通報涉商品房消費(fèi)者權(quán)利案件審理情況及典型案例

解除預(yù)售合同 消費(fèi)者莫忽視按揭問題

為更好地維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，北京市大興區(qū)人民法院日前召開“涉商品房消費(fèi)者權(quán)利案件審理情況及典型案例”新聞通報會，介紹該院近年來審理的涉商品房消費(fèi)者權(quán)利案件基本情況和特點，以及針對商品房買賣糾紛案件常見問題推出的工作舉措，并通過典型案例提示此類消費(fèi)風(fēng)險，以促進(jìn)開發(fā)商自我規(guī)范，引導(dǎo)購房者理性維權(quán)。

(資料圖片)

案例1

交完房款發(fā)現(xiàn)房屋被查封 消費(fèi)者起訴要求“解封”

在通報的一起案例中，消費(fèi)者支付完全部房款、準(zhǔn)備過戶時，發(fā)現(xiàn)房屋因開發(fā)商的原因被查封，房主起訴要求解除，得到了法院支持。

2017年7月，丙某與某開發(fā)商簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，約定丙某購買開發(fā)商預(yù)售的商品房一套，并委托開發(fā)商授權(quán)機(jī)構(gòu)向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，登記時間為丙某交清所需的資料及稅費(fèi)并辦理完畢涉案房產(chǎn)交付使用手續(xù)之日起720日內(nèi)。后丙某辦理涉案房產(chǎn)網(wǎng)簽手續(xù)并支付全部房款。2021年1月，丙某辦理涉案商品房收房手續(xù)。

但此后丙某要求開發(fā)商辦理權(quán)屬登記時，才得知開發(fā)商因與某信托公司產(chǎn)生糾紛，涉案房屋于2022年7月被法院查封。丙某主張其已支付全部房款并實際占有該房屋，且非因其過錯未辦理過戶手續(xù)，向法院提出案外人執(zhí)行異議之訴，請求解除對涉案房產(chǎn)的查封措施。

大興法院審理后認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

本案中，簽訂書面買賣合同、交付涉案房產(chǎn)的時間均在法院2022年7月查封涉案房產(chǎn)之前，在無其他證據(jù)證明涉案房產(chǎn)至今未辦理過戶登記系因丙某導(dǎo)致的前提下，丙某提出的案外人異議符合法律規(guī)定，法院予以支持。

法官提示

簽訂預(yù)售合同時 可要求縮短辦證周期

開發(fā)商在建設(shè)中可能會采用借款或抵押擔(dān)保等形式進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)或融資，而商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理時間是可以通過合同進(jìn)行約定的，消費(fèi)者有時會忽視約定時間對其權(quán)利可能產(chǎn)生的影響，造成上述期間內(nèi)因開發(fā)商資金原因?qū)е路课荼徊榉饣虻盅骸７ü偬崾荆瑸榻档惋L(fēng)險，消費(fèi)者在簽訂商品房預(yù)售合同時，可與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，要求縮短辦證周期，在雙方合同對辦證時間無約定時，法律規(guī)定預(yù)售的商品房應(yīng)在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書。

同時，法官提示消費(fèi)者在簽訂書面房屋買賣合同后，應(yīng)當(dāng)及時辦理網(wǎng)簽手續(xù)，還可依照《中華人民共和國民法典》第二百二十一條的規(guī)定，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，以保障將來實現(xiàn)物權(quán)。

如出現(xiàn)房屋逾期交付或逾期辦證的情形，消費(fèi)者可敦促開發(fā)商履行義務(wù)，必要情況下提起訴訟。如果出現(xiàn)房屋被查封的情況，消費(fèi)者可及時向法院提出書面執(zhí)行異議，在符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條、第三十條的情形下，法院可以解除查封。

案例2

購買房屋未能按時收房 消費(fèi)者解除合同并獲賠

在會上通報的一起案例中，因地產(chǎn)公司沒有按時交房，法院判決消費(fèi)者與地產(chǎn)公司解除購房合同，與銀行解除擔(dān)保貸款合同，地產(chǎn)公司退還購房款、已償還貸款本金并向銀行支付未償還貸款本金，同時支付違約金。

新京報記者了解到，甲某與某地產(chǎn)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定甲某購買地產(chǎn)公司開發(fā)的房屋，同時甲某作為借款人、抵押人，地產(chǎn)公司作為保證人，某銀行作為貸款人、抵押權(quán)人簽訂《個人購房借款/擔(dān)保合同》，約定銀行向甲某發(fā)放個人貸款，并就涉案房屋設(shè)定抵押。

此后甲某向地產(chǎn)公司支付了購房款，并按期償還個人購房貸款。后因地產(chǎn)公司未按合同約定交付房屋，甲某與地產(chǎn)公司協(xié)商解除合同并簽訂書面協(xié)議，約定雙方購房合同解除，地產(chǎn)公司將甲某支付的首付款以及已經(jīng)償還的貸款本金返還甲某，代替甲某償還銀行剩余貸款本金，并約定了逾期付款的違約責(zé)任。

后因地產(chǎn)公司未支付任何款項，甲某將地產(chǎn)公司起訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》解除，并解除甲某與銀行簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》，同時要求地產(chǎn)公司返還甲某購房首付款、支付已償還貸款本金和違約金，并向銀行支付未償還的貸款本金。

大興法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。甲某與地產(chǎn)公司協(xié)商一致解除《北京市商品房預(yù)售合同》，法院不持異議。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”

現(xiàn)因甲某與地產(chǎn)公司的商品房預(yù)售合同被解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，故甲某與銀行簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》應(yīng)當(dāng)予以解除。

大興法院對甲某主張的解除協(xié)議中所涉退還購房款、已償還貸款本金并向銀行支付未償還貸款本金的訴訟請求予以支持，并依據(jù)協(xié)議約定，結(jié)合開發(fā)商的違約情況和甲某實際損失情況依法判處違約金。

法官提示

解除預(yù)售合同時 可一并要求解除抵押借款合同

在生活中，消費(fèi)者購買預(yù)售的商品房經(jīng)常采用按揭貸款的方式付款，此時，消費(fèi)者既與房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，雙方形成房屋買賣合同關(guān)系，同時又與銀行簽訂抵押貸款合同，雙方形成抵押借款關(guān)系。

如因開發(fā)商違約，導(dǎo)致消費(fèi)者與開發(fā)商之間的商品房預(yù)售合同目的無法達(dá)到，或雙方協(xié)商一致解除合同的，消費(fèi)者容易忽視房屋按揭問題。部分消費(fèi)者不知道兩個合同可以一并處理，導(dǎo)致抵押貸款合同未及時解除，造成逾期還貸等問題。

法官提示，如果開發(fā)商違約導(dǎo)致消費(fèi)者購房目的無法達(dá)到，消費(fèi)者在起訴要求解除商品房預(yù)售合同的同時，可將銀行列為第三人，一并要求解除抵押借款合同。消費(fèi)者可根據(jù)雙方合同約定或法律規(guī)定，要求開發(fā)商將收受的購房款本金和利息以及購房貸款分別返還消費(fèi)者和銀行。

新京報記者 張靜姝

關(guān)鍵詞： 解除合同 金錢債權(quán) 合同約定 消費(fèi)者購