上海樓市的搖號打新，和臭豆腐有什么關系？

(資料圖片)

看似八竿子打不著的兩碼事，但至少也有類比——

臭豆腐，眾所周知屬于“聞著臭吃著香”，那么搖號打新呢？

在此大膽預測一下，很可能在未來走進“聞著香吃不到”的趨勢。

一、“一二手倒掛”引發的打新潮

追溯打新潮的由來：因為限價導致新房價格全面低于二手房，畢竟新房是管理層統一定價，而二手房是蕓蕓眾生的房東們定價，人性的共性是貪婪，所以一二手出現了全面倒掛。

又因為“新房比舊房（二手房）便宜”的現實之怪狀，用更低的價格可能買到更新的房子包括戶型更新、社區更新、管理更新，何樂而不為呢？

當然，前提不僅是“打新還需積分硬”，人人都說好的好項目不僅需要成為坊間所謂的社保巨子，一旦觸發搖號還需要一份足夠的運氣。

打新潮，就是在因為行政介入市場導致巨大的利差空間之下，購房者趨之若鶩：不僅是需要買房自住的剛需或改善，也自然激發了很大一部分“有房住”的套利者！

可以這么說，因為一二手倒掛導致的打新，在房住不炒的大基調下，明目張膽地炒房。

另一方面，因為“地段越市中心&二手房定價的底氣越足”，直接導致了從外環到內環，一二手倒掛的利差空間就越大：外環是3萬對4萬的倒掛，中環是8萬對10萬的倒掛，內環可能就是15萬對25萬的倒掛，由此導致越有購買力的越能參與到“更大倒掛”的盛宴中去，畢竟普通白領的收入和積蓄，連進入這場盛宴的門檻都不具備。

從2016年開始執行新房限價以來，上海樓市的套利空間一直存在“買到就賺幾百萬甚至更多”的局面，于是在巨大利益驅動之下，假結婚假離婚眾籌打新等下有對策一直存在，甚至有人以“我有一張房票”即可作為打新群體中的資源籌碼。

二、房企都不想觸發搖號

比購房者更專業更精明的房企，怎么會看不到這種調控手段里的巨大制度缺陷和利益縫隙？！

從2016年前，業內不僅有“新房還需要營銷策劃么”的自嘲和篤定，當然也有人看到了其中可以參與的食利，茶水費應運而生并在睜一只眼閉一只眼之下大行其道！

所謂茶水費，就是因為一二手倒掛導致的新房售價遠低于市場（二手房），購房者在拼社保拼積分拼搖號運氣之下，只要有人放出“可以內部買到”的消息，就算多出幾十萬甚至上百萬，但還是能夠以低于市場價幾十萬甚至上百萬拿到緊俏新房，購房者是愿意的，就算這多付的幾十上百萬沒有發票沒有收據沒有說法，一切都在你情我愿中默契著！

但是購房者會漸漸發現一個問題：以往激進的開發商動輒以“開盤即清盤”激進并凡爾賽，而限價之后的房企，開發商反而開始通過各種方式怠慢購房者，好像很不情愿賣光的意思，這恰恰就是利益驅使之下的人性暴露。

1、不愁賣的市場里，賣光了就沒有權力尋租的籌碼了，所以希望手里能剩一些房源；

2、因為想要留一些房源，無奈購房者太過踴躍，于是銷售員躲貓貓、半夜開盤、售樓處玩失蹤等各種“讓購房者買不到”的套路層出不窮，畢竟少賣掉一套就可以收一套茶水費，一套幾十萬參與其中上到總經理下到銷售員甚至保安大叔都可以雨露均沾；

3、因為限價設置了積分制和認籌比，達到一定上限就需要進行搖號，而搖號這個動作在羨慕嫉妒恨中標者的同時，其也被戴上了“5年限售”的緊箍咒——購房者還活在沾沾自喜的階段，房企已經意識到“不要觸發積分導致搖號”的內里乾坤：沒有5年限售，購房者處置更靈活→因為處置更靈活，購房者更愿意“付出代價”獲得。

所以，大家都明白了吧！

別去聽信那些經不住推敲的搪塞，什么“不想搖號是怕麻煩”，其實一旦搖號“茶水費”就清淡很多，反之就可以坐地起價。

從2016限價至今，上海樓市的“房住不炒”大旗之下，都是心領神會的內外勾結炒房。

原本因為限價導致賣房不需要專業的營銷總們，在度過了初期的飯碗驚恐之后，突然發現不需要專業并不會動搖自己的飯碗，相反只要敢做和“識做”，他們的飯碗反而更加穩固了，和領導的關系甚至不需要表忠心、邀功、加班作秀了，只要分錢快樂就眾樂樂。

三、今天的倒掛也可能只是紙面富貴

房企不愿意被搖號是因為限售可能影響茶水費，那么購房者呢？

購房者在2022年之前還活在“茶水費心甘情愿”的大度，因為還活在“就算五年限售也只會越賺越多”的淡定，只是口罩特別是2022年的第二季口罩之后，【五年之后（房價）會怎樣】開始逐步侵入幸運者的思緒里。

2022年上海社會面放開至今，上海樓市的兩個跡象開始愈演愈烈：

1、新房呈現越往外（環）越賣不動，限價之后就消失的渠道銷售重新開啟；

2、二手房因為掛牌量激增，（部分區域）開始出現了房東踩踏即競相降價成交的逃跑路線。

上述兩個跡象也不是無跡可尋的：

一方面，因為去年上海的社會秩序開開關關，所以樓市甚至沒有一個完整的銷售季，出貨意愿強烈；另一方面，因為財政匱乏所以2022年之后拍地節奏加快，導致今年上市量激增，供應不斷放大之下，甚至出現了“客戶不夠了”這般上海樓市久違了的局面。

客戶為什么不夠了？

單從需求端來看問題，跡象分好多種：要么是有錢人“潤”了，特別是碧云古北陸家嘴這些豪宅扎堆的板塊；要么是剛需購房者離滬了，雖然他們大概率最終還會回來，但宏觀經濟下行導致的裁員減薪倒閉潮之下，“客戶不夠了”其實是——錢不夠了！

特別是從2022年底開始因為掛牌量激增導致的二手房市場價格松動，一二手倒掛的“冰山”正在融化，外環地區不僅啟動渠道銷售引發銷售艱難，目前這種狀態正向市區挺近，“五年限售之后”的市區，一二手倒掛還在不在？

再不要用“時間換空間”的自欺欺人來禱告了：

1、祈禱所謂的史詩級救市止住頹勢；

2、祈禱宏觀經濟止跌企穩增加信心；

3、祈禱市場自救自愈重拾上漲周期；

4、祈禱大拆大建重啟拯救上海樓市。

祈禱是祈禱者的通行證，但周期是逆周期者的墓志銘。

不是“上海樓市結束了”而是“上海房價單邊上漲結束了”。

所以，今天明天甚至局部包括昨天，那些因為一二手倒掛而沾沾自喜的購房者和幸運兒，需要擔心五年限售之后的解禁行情，“只是當時已惘然”在五年未知面前，什么都可以發生，所以買到時、搖到時甚至“搞掂時”的聞著香，是不是“吃得到”還很難說。

房地產的金融屬性、流動性，都是需要高速發展的紙醉金迷來支撐泡沫。

房住不炒，可能是不許炒，也可能是炒不動了！

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